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06.2020

【置業成本】如何用最低稅買樓?影響物業印花稅金額的4大因素

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【置業成本】如何用最低稅買樓?影響物業印花稅金額的4大因素

「點解我買樓要交咁多印花稅?」買樓除了要考慮按揭利息成本,還涉及不少額外開支,當中以印花稅最為「和味」,一般達6位數字以上。在置業新手眼中,印花稅涉及AVD、SSD、BSD等專有名詞,難免令人眼花撩亂,而印花稅多寡主要受以下4大因素影響:

1. 物業類型

要知道自己買樓時需要繳付幾多印花稅,首先要認清物業性質及背景,如果屬於 住宅單位,印花稅會受多種因素變化(見2.買家身份),至於非住宅項目如工商舖,需要繳付第1標準稅率從價印花稅,例如買入售價為597萬的九龍灣美羅中心1期1,048呎工廈單位,根據從價印花稅(AVD)第1標準第2部稅率,稅率為6%,需要支付358,200元($358,200 x 6%)稅項。不論是否屬於香港買家,首次購買還是非首次購買非住宅項目,印花稅也不會出現任何變化,賣出的時候也不會受額外印花稅影響。

2. 買家身份

如果屬於住宅項目,印花稅多寡因買家身份出現變化,如果屬於香港人及為首置身份,只需要支付第2標準稅率的從價印花稅,以1個萬物業為例,印花稅開支為18萬($6,000,000 x 3%)。不過如果屬於非首置人士,則要支付從價印花稅(AVD)第1標準第1部稅率,即90萬元($6,000,000 x 15%),兩者相距多達72萬,所以在置業路上如果想做到慳稅,必須善用首置身份。

如果屬於非香港人或以公司買入香港物業,除了要支付從價印花稅(AVD)第1標準第1部稅率15%,更需要額外支付買家印花稅(BSD),稅率為樓價的15%,萬的物業總印花稅成本為90萬的從價印花稅($6,000,000 x 15%)及90萬($6,000,000 x 15%)的買家印花稅,合共180萬。

3. 賣出物業期限

如果打算賣出住宅單位,要注意轉售限期的額外印花稅(SSD)開支。如果物業在持有期為6個月以內,稅率為20%,持有期在6至12個月,稅率為15%,如果在12至36個月,稅率則為10%。假設物業以800萬易手,以持有期6個月內轉手計算,額外印花稅高達160萬($8,000,000 x 20%),持有期為6至12個月印花稅則為120萬($8,000,000 x 15%),持貨12至36個月稅項則為80萬($8,000,000 x 10%),最高與最低稅率相差整整一倍。

4. 遲交印花稅俾罰款

一般住宅買賣須要在簽立交易的首張協議或轉易契後30日內交印花稅,否則要繳交罰款。如果不遲於1個月,罰款為印花稅款額的2倍,如果遲逾1個月但不遲逾2個月,罰款為印花稅款額的4倍,如果在其他情況下,罰款為印花稅的10倍,所以記得準時繳交印花稅,避免增加額外稅項開支。

印花稅署會就個別情況決定減免部份罰款,如果能夠提供合理理由並不是蓄意延誤,可以酌情寬減,一般以14% x 應繳印花稅 x 逾期日數 / 365日,罰款最少為500元。假設應繳印花稅為100,000元,欠款日數為45日,便是1,726元(14% x $100,000 x 45 / 365),減免罰款必須以書面提出。

以上印花稅小知識可作為物業交易基本參考,惟置業及賣樓經常出現不同狀況,如對稅項有任何疑問,可諮詢稅務顧問或稅務局,計算自己的實際買樓或賣樓的額外開支。
 
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發表於2020.6.30
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